Наследство, дарение

Родственник, у которого находится в собственности земельный участок с постройкой и гараж, хочет переписать их на меня.

Вопрос

Как лучше оформить сделку: путем дарения или купли-продажи? Какие налоги нужно оплатить при совершении указанных сделок?

Ответ юриста

Рассмотрим различия между договором дарения и договором купли продажи. В соответствии со ст.454, 572 ГК РФ под договором купли-продажи понимается сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег, а под договором дарения понимается сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.  Таким образом основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность.

Преимуществами договора дарения является:

- отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ).  В соответствии со ст.14 ТК РФ близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и не полнородные (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.

• сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
• договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. В соответствии со ст.578 ТК РФ, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение.
• на недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Преимуществом же договора купли-продажи является:

• получение прибыли за передачу имущества. При отсутствии оплаты сделка не признается не завершенной.
• содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
• продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).

Выбирая, что лучше оформить дарственную или куплю-продажу недвижимости надо понимать, что подмена одного договора другим приводит к ничтожности соглашения, так как это расценивается как притворная сделка. Притворной сделкой будет признано соглашение, оформленное с целью замаскировать (скрыть) иной вид соглашения. Ничтожность сделки приводит к «откату» условий на момент подписания, а также может иметь дополнительные правовые последствия. Так, например, в случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

В силу ч. 1 ст. 208 НК РФ, НДФЛ облагаются все виды доходов.  Согласно ст. 211 НК РФ, безвозмездно полученные товары отнесены к категории «доходы в натуральной форме». Их стоимость, а соответственно, и база налогообложения, определяются согласно рыночным ценам, действующим в момент подписания договора.

В общем случае доходы, полученные в порядке дарения, облагаются НДФЛ, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Налоговая ставка оговорена ст. 224 НК РФ. Для физлиц-резидентов — 13%, для нерезидентов — 30%. Схема расчета установлена ст. 225 НК РФ. Чтобы подсчитать НДФЛ, нужно базу налогообложения умножить на применяемую ставку.

В соответствии со ст.228, 229 НК РФ оплата НДФЛ производится одаряемым самостоятельно.

В соответствии со ст.217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016)

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в Вашем случае наиболее оптимальным способом передачи недвижимого имущества будет являться договор купли-продажи, где цена продажи будет равной цене приобретения.

- Скажите, а какую стоимость указывать при оформлении договора купля-продажа, если земельный участок и гараж были получены более 20 лет назад?

- Вы можете указать любую стоимость, поскольку собственник владеет недвижимостью более 3 лет, соответственно и от уплаты налога он будет освобожден. Но все-таки я советую указывать реальную стоимость недвижимости, поскольку в случае ее продажи в ближайшие 5 лет, с момента приобретения, уже Вам придется оплачивать НДФЛ с полученного дохода.

Примеры из судебной практики:

Суд признал договор дарения недействительным по мотиву мнимости сделки, т.к. в реальности после совершения оспариваемой сделки каких-либо распорядительных действий в отношении спорных объектов недвижимого имущества совершено не было; даритель продолжает проживать в жилом помещении, пользуется земельным участком, несет бремя содержания имущества, в то время как оспариваемым договором дарения таких условий не предусмотрено (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.07.2016 по делу N 33-12297/2016).

Суд признал договор недействительным, т.к. даритель не имел намерения совершить подобную сделку, подписал документы под влиянием обмана, заблуждаясь о смысле подписываемых бумаг (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.11.2014 по делу N 33-35108).

Консультация дана в ноябре 2018 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2018».

Консультант – юрист Шайдуллина Рината Сергеевна, главный государственный инспектор труда